Casi una semana después del desahucio de Maricarmen Abascal, la mujer de 87 años que tuvo que abandonar el piso del barrio madrileño de Retiro en la que llevaba viviendo de alquiler durante más de siete décadas, y en medio de la presión social por la situación del mercado inmobiliario, el Gobierno ha aprobado este martes en el Consejo de Ministros dos reales decretos ley con nuevas medidas que afectan a la vivienda.
El Ejecutivo ha optado por separar en dos textos algunas de las medidas que formaban parte de la negociación entre PSOE y Sumar. El primero de los decretos concentra la mayor parte de las normas, como la suspensión de los desahucios de las personas vulnerables hasta finales de 2030, la prórroga durante dos años de los contratos de alquiler o las restricciones a la compra de viviendas por fondos de inversión.
El segundo decreto incorpora la renovación automática de los contratos de alquiler, una de las principales exigencias del Sindicato de Inquilinas. Sin embargo, las separación de esta medida del resto no ha sentado bien dentro del sindicato. “Si permitimos que haya dos reales decretos, nos estarán fallando una vez más. Será una farsa”, ha comentado su portavoz, Valeria Racu.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha explicado que se ha dividido porque se trata de una incorporación de última hora que no ha podido negociarse con el resto de grupos parlamentarios con el mismo grado de detalle. Aun así, el Gobierno quiere que ambos textos sean convalidados cuanto antes en el Congreso. Para ello ha solicitado la celebración de un pleno extraordinario este viernes. Estas son todas las propuestas:
Prórroga de los contratos de alquiler
Una de las principales medidas del decreto es la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler. Los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse automáticamente durante otros dos años, siempre que el inquilino esté al corriente del pago de la renta. Durante ese periodo de prórroga se mantendrían las condiciones del contrato, evitando que la finalización del alquiler obligue al inquilino a afrontar un nuevo contrato con una renta adaptada a los precios actuales.
Desahucios suspendidos para personas vulnerables
El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a los desahucios de personas y familias vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional. La suspensión se aprobó durante el coronavirus y la ha ido ampliando. Ahora, se prolonga dos años más de los previsto. El Ejecutivo ha vinculado la decisión al caso de Maricarmen. También se refuerza la intervención de las administraciones públicas en estos procedimientos.
Límite a la compra de viviendas por los fondos buitre
El decreto establece medidas para limitar hasta 2028 la adquisición de viviendas y edificios residenciales por fondos y empresas dedicadas a la compra de inmuebles o carteras de deuda, cuando estas operaciones no estén destinadas al alquiler asequible. El objetivo del Gobierno es frenar las operaciones consideradas especulativas y favorecer que las viviendas mantengan un uso residencial.
Todavía queda por concretar qué empresas quedarán exactamente incluidas dentro de esta restricción. La ministra de Vivienda ha defendido que la intención no es impedir la actividad empresarial, sino evitar determinadas prácticas de carácter especulativo. La medida no incluye la expropiación de viviendas propiedad de fondos de inversión, una de las reivindicaciones de Sumar y Podemos.
Regulación del alquiler de temporada y de habitaciones
Se trata de una de las mayores discrepancias entre Sumar y el PSOE. En especial el alquiler de habitaciones, que según los socialistas afecta a los colectivos más vulnerables. Sin embargo, el Gobierno ha logrado plantear cambios sobre los alquileres turísticos, ante las críticas por su impacto en la oferta de vivienda en algunas zonas.
El decreto introduce nuevas reglas para los alquileres de temporada con el objetivo de evitar que esta modalidad se utilice para sortear las garantías y los límites aplicables al alquiler de vivienda habitual. La finalidad temporal del contrato deberá estar justificada y acreditada, mientras que la duración ordinaria no podrá superar los 12 meses.
Además, si se encadenan varios contratos temporales de manera consecutiva, podrán pasar a considerarse de vivienda habitual, con las garantías correspondientes. La reforma busca cerrar así una de las vías utilizadas para sacar viviendas del mercado residencial convencional y destinarlas a contratos de duración limitada.
El decreto también incorpora una regulación del alquiler de habitaciones, una modalidad que había quedado fuera de la Ley de Vivienda. La norma pretende establecer garantías y evitar que se convierta en una vía para eludir las reglas aplicables al alquiler de vivienda habitual. No obstante, no se aplicará en las comunidades autónomas que ya dispongan de una normativa propia en esta materia.
El alquiler que supere el índice no podrá subir
Otra de las medidas centrales afecta a la actualización anual de las rentas. Los contratos que se encuentren ya por encima del máximo establecido por el índice de precios tendrán una actualización del 0%, es decir, la renta quedará congelada. Para el resto de contratos se establece un límite del 2% en las actualizaciones anuales hasta el 31 de diciembre de 2027.
Más control sobre los pisos turísticos
El Gobierno endurece también las condiciones de los alquileres turísticos y de corta duración. El decreto limita a 31 días la duración máxima de este tipo de alquileres y permite establecer recargos en el IBI en las zonas declaradas tensionadas. También refuerza el control sobre las plataformas digitales mediante un nuevo régimen sancionador. Además, se fija un IVA del 10% para los pisos turísticos, frente al 21% que había planteado inicialmente el Gobierno.
Más presión fiscal sobre las viviendas vacías
El decreto también pretende incentivar que las viviendas desocupadas salgan al mercado. Para ello, se habilita a los ayuntamientos a aplicar mayores recargos en el IBI a las viviendas vacías y se incrementa la tributación de determinados inmuebles desocupados en el IRPF.
Blindaje de los precios en las zonas tensionadas
La norma introduce nuevos mecanismos para evitar que los límites de renta establecidos en las zonas tensionadas puedan sortearse mediante el cobro de cantidades adicionales. Así, no podrán utilizarse nuevos gastos, cuotas, impuestos, tasas, servicios u otros conceptos repercutidos al inquilino para elevar de facto el precio del alquiler por encima de los límites legales.
Los inquilinos tendrán un derecho de compra reforzado
El decreto fortalece el derecho de tanteo y retracto de los inquilinos. La intención es que quienes viven de alquiler tengan prioridad para adquirir la vivienda cuando esta salga a la venta en determinados supuestos. El derecho pasa a ser irrenunciable y se amplía a operaciones que afecten a edificios completos, carteras de viviendas y otras operaciones inmobiliarias.
Cambios fiscales para las SOCIMI
El paquete incluye también cambios en la fiscalidad de las SOCIMI, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. El decreto introduce un gravamen de hasta el 25% sobre los beneficios no distribuidos, con el objetivo de favorecer a aquellas sociedades que destinen sus viviendas al alquiler asequible y reducir los incentivos vinculados a estrategias puramente especulativas.
Deducciones fiscales para los inquilinos
La bonificación tributaria para inquilinos también estaba incluida en el borrador de julio, aunque con ligeras modificaciones. Esta consiste en que los inquilinos de entre 18 y 35 años, con una base imponible inferior a 33.000 euros anuales y que viven en zona tensionada, se puedan deducir el 10,05% cuando se trate de una vivienda habitual.
Beneficios para los propietarios que bajen el alquiler
Los propietarios también podrán beneficiarse de bonificaciones fiscales si reducen la renta que cobran a sus inquilinos. La medida busca incentivar que los arrendadores mantengan o reduzcan los precios y favorecer que más viviendas se incorporen al mercado a precios considerados asequibles.
Nueva línea del ICO para comprar la primera vivienda
El Gobierno creará además una nueva línea de financiación del ICO denominada ‘Tu Casa’, destinada a facilitar el acceso a la primera vivienda. El mecanismo permitirá financiar hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, mediante préstamos con un tipo de interés del 0%, según ha explicado la ministra. El objetivo es ayudar a quienes tienen ingresos suficientes para afrontar una hipoteca, pero que no disponen del ahorro necesario para hacer frente a la entrada de una vivienda.
IVA superreducido para construir vivienda protegida
El decreto modifica asimismo el tratamiento fiscal de la construcción de viviendas protegidas y de promoción pública, a la que se aplicará un tipo de IVA superreducido del 4%. El objetivo es reducir los costes asociados a la construcción de este tipo de viviendas y favorecer el incremento de la oferta destinada a hogares que necesitan acceder a vivienda a precios asequibles.
Contratos de alquiler con renovación automática
El segundo real decreto aprobado por el Consejo de Ministros se centra en una de las medidas que más debate ha generado durante la negociación: la renovación automática de los contratos de alquiler. La fórmula planteada por el Gobierno permitirá que determinados contratos puedan prolongarse automáticamente, siguiendo una lógica similar a la de las prórrogas de hasta 75 años que ofrece Casa 47.
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