La escasez de pisos nuevos eleva la presión sobre la vivienda usada: el precio de las casas de segunda mano crece un 74% más rápido

El desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda está empujando al alza el precios de las casas de una forma no vista desde la burbuja inmobiliaria. En los últimos trimestres, las subidas han castigado especialmente a los pisos de segunda mano, cuyo precio está creciendo más rápido que el de las viviendas de nueva construcción. La escasez de casas a estrenar eleva la presión sobre el parque ya existente, que a su vez sigue siendo la única alternativa para los compradores con menor poder adquisitivo.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda usada se ha encarecido un 12,9% en el último año, comparando los datos del segundo trimestre de este año con los de 2025 por las mismas fechas. Es un ritmo de crecimiento un 74% superior al experimentado en los pisos nuevos, cuyo precio se ha incrementado un 7,4% en ese mismo periodo. Ambas subidas son acusadas, pero la diferencia es patente. La tasa de variación en la vivienda a estrenar tocó techo a finales de 2024 con un alza interanual del 12,3% y desde entonces se ha ido moderando —lo cual no significa que los precios hayan empezado a bajar, sino que están creciendo más despacio—, mientras que en los inmuebles de segunda mano el ritmo de crecimiento de los precios no baja del entorno del 13%.

“La falta de oferta de vivienda nueva está provocando un trasvase de compradores que encuentran en la vivienda usada su principal alternativa”, señala la directora de Inteligencia de Mercados de Grupo ST, Leticia Sánchez, como explicación a la subida más acelerada de los precios en la segunda mano. Remarca que el ritmo actual de construcción de viviendas no alcanza para cubrir la demanda. “No se está construyendo el volumen que se debería construir”, coincide el director general de Alfa Inmobiliaria, Antonio Pérez de la Torre, que señala que esa escasez de oferta hace que las promociones se vendan en cuanto salen al mercado.

El Banco de España calcula que solo entre 2021 y 2025 España acumuló un déficit de hasta 750.000 viviendas para cubrir los nuevos hogares creados. En los últimos cinco años, según el INE, España ha pasado de 47,4 millones de habitantes a mediados de 2021 a 49,8 millones en las mismas fechas de 2026, con una media de más de 200.000 nuevos hogares formados cada año. En cambio, el número de viviendas iniciadas apenas superan las 100.000 al año. En consecuencia, los inmuebles de obra nueva son minoría en un mercado copado por la segunda mano. Solo uno de cada cinco pisos que se venden en España son de nueva construcción.

Ante la escasez de obra nueva, Sánchez y Pérez de la Torre apuntan a que hay compradores que en otras circunstancias preferirían comprar pisos nuevos que se ven abocados al mercado de segunda mano. Es el caso, según explican, de los compradores que buscan cambiar de casa para mudarse a una más grande, adquirir una segunda residencia o incluso de algunos inversores. El director general de Alfa Inmobiliaria agrega, además, que los tiempos de entrega de las nuevas promociones por la falta de agilidad en los permisos de construcción hace que no sean una opción para quienes buscan un techo de forma inmediata.

Precios más caros

Las viviendas de obra nueva tampoco están al alcance de todos los bolsillos, lo que también hace que buena parte de la demanda se concentre en el mercado de segunda mano. “Los jóvenes están un poco abocados a que la primera adquisición sea de vivienda usada”, ejemplifica Pérez de la Torre, que detecta un perfil cada vez menos exigente entre los compradores. “Antes, hace dos o tres años, quien quería comprar una casa de segunda mano buscaba que ya estuviera reformada para no tener que meterse en obras. Pero ahora, dados los precios actuales, están más por la labor de decir: ‘Me compro esta casa, soy consciente de que requiere una reforma, pero entro a vivir porque es algo que puedo pagar y ya con el paso del tiempo iré haciendo mejoras'”, comenta.

Según datos del Ministerio de Vivienda, el metro cuadrado en los inmuebles de nueva construcción alcanza de media los 2.737 euros, frente a los 2.343 €/m² de los más antiguos. Esto se traduce en una diferencia de más de 30.000 euros en un piso de 80 metros cuadrados. “En algunos mercados donde los precios son mucho más elevados, como Madrid o Barcelona, las diferencias todavía son mucho más acusadas y eso al final supone una limitación para muchos compradores”, reconoce Sánchez, que añade que la escalada del precio del alquiler también está sumando presión sobre el mercado de compraventa. “Si un hogar dispone de los ahorros suficientes y tiene acceso a la financiación, frente a pagar un alquiler prácticamente por el mismo precio que lo que le saldría una cuota hipotecaria, tiende a acceder a la compra”, señala.

Ante esta concentración de demanda, Pérez de la Torre apunta a que los propietarios que venden a veces “tienen la sensación de que pongan el precio que pongan, se va a vender”, pero advierte de que hay zonas donde se empiezan a ver ajustes de precios. Aunque sigue muy cerca de los récord postburbuja registrados en 2025, el mercado inmobiliario ha dejado de crecer como venía haciéndolo. Según el INE, entre enero y julio de este año se han vendido 408.881 viviendas, un 3% menos que en el mismo periodo del año pasado, cuando en esos mismos siete meses el volumen de transacciones creció un 18,5% con respecto a 2024.

“La demanda sigue presente, necesidad hay. Otra cosa es saber hasta dónde puede acceder el comprador. Esa es la cuestión ahora mismo”, plantea Sánchez, apuntando a que estamos pasando de un “escenario de expansión” a otro de “consolidación y moderación de la actividad”. No obstante, subraya que por el momento no se atisba una bajada de los precios en el horizonte ni en vivienda usada ni en vivienda nueva. Vaticina, en todo caso, subidas algo menos pronunciadas hacia finales de año. “Mientras sigamos como hasta hora, este problema lamentablemente va a durar bastante tiempo”, agrega Pérez de la Torre, que remarca que, en su opinión, el “principio de la solución” está en promover vivienda social y ayudas para los jóvenes y agilizar el ritmo de construcción.